המדריך לדיור מוגן לגיל השלישי כשהילדים בחול וההורים בארץ– מאת עורכת דין רקפת שפיים
המדריך שבפניכם נבנה מתוך עבודה עם משפחות בהן הילדים מתגוררים בחו"ל וההורים המתבגרים חיים בארץ. למדנו שהורים רבים שילדיהם מתגוררים בחו"ל מצאו כי הפתרון של דיור מוגן הולם את הצרכים שלהם ונותן מענה מסוים למורכבות הכרוכה במרחק מהילדים. יחד עם זאת, כמו הרבה נושאים אחרים, הטיפול מרחוק בבדיקה של ההתאמה של פתרון זה, איתור בית הדיור המוגן הנכון עבור ההורה וביצוע ההתקשרות החוזית עם בית הדיור המוגן הן משימות שקשה לנהל מרחוק. המדריך שלהלן נועד לשפוך אור על תחום הדיור המוגן בארץ ולהעניק לכם כלים פרקטיים בבואכם ללוות את הוריכם בתהליך.
תקופת הקורונה הביאה איתה שינויים בתחום הדיור המוגן. תחילה, השוק קפא ואנשים נרתעו מכניסה לדיור מוגן בגלל מרכיב הסיכון, אולם הסגרים גזרו על מבוגרים רבים בדידות קשה, שכן פסקו כל הפעילויות שהיו להן בקהילה. הבדידות הנ"ל גרמה לתנועה חדשה של מבוגרים שבקשו לעצמם חיי חברה עם מעטפת שירותים, בפרט בעת משברים שיותירו אותם פגיעים יותר (כגון קורונה, סיבות בטחוניות לאומיות), ואכן כיום אנו נוכחים כי הביקושים לדיור מוגן הולכים וגוברים.
רקע כללי –
דיור מוגן הוא מתחם מגורים המיועד לאנשים עצמאיים המסוגלים לנהל משק בית באופן עצמאי, והחוק מוסיף "לרבות סיוע חלקי" – היינו, גם במקרה של עזרה ממטפל, למשל.
אחת הסיבות המרכזיות המביאות את בני הגיל השלישי להיכנס לדיור מוגן היא הבדידות, גם במקרה שבני זוג חיים יחדיו באותה הדירה, תחושת הבדידות אינה מרפה.
סיבות נוספות למעבר לדיור מוגן הן מגוון הפעילויות התחומות ברובן המכריע בפרויקט עצמו; בטחון אישי ושירותים רפואיים.
הרעיון מאחורי דיור מוגן הוא מגורים ביחידות קטנות לטובת שטחים ומתקנים משותפים, שבאמצעותם ניתן להעניק לדיירים את השירותים שבגינם עברו לבית הדיור המוגן.
בדרך כלל המעבר לדיור מוגן הוא נקודת משבר. זו נקודה שבה מבינים שהיכולות הפיזיות והמנטליות נחלשות, זקוקים לעזרה מן הסביבה, הניידות מוגבלת והבדידות הפכה למועקה. אי אפשר גם להתעלם מההבנה שזה "one way" והפחד המלווה את ההבנה הזו. לא רק זאת, אלא שמעבר לדיור מוגן כרוך, במרבית המקרים, בהתלבטויות קשות, הנמשכות לעיתים גם מספר שנים. ישנם בני זוג שאינם תמימי דעים לגבי ההחלטה ורק לאחר שאחד מהם נפטר, מחליט בן הזוג השני לממש את רצונו ולהיכנס לדיור מוגן. נכון להיום רק כ 2%-3% מהאוכלוסייה, פונה למגורים בפרויקטים של דיור מוגן, נראה שבעיקר מפאת העלות הגבוהה הכרוכה במגורים בפרויקטים מהסוג הזה.
אז ההורים החליטו לעבור לדיור מוגן. איך מתחילים?
בחירת בית הדיור המוגן – זו למעשה תחילת הדרך, וכבר כאן מתעוררות התלבטויות לגבי בית דיור מוגן הנכון עבורם. ישנם מספר קריטריונים לבחירת בית הדיור. נמנה את המרכזיים שבהם:
מיקום גיאוגרפי – קרבה לילדים ולבני משפחה, קרבה לחברים ולמקום מוכר, קרבה למרכז העיר/מרכזי קניות לרבות סופר, נגישות לתחבורה ציבורית, מיקום כפרי או עירוני לפי ההעדפות.
קיומה של מחלקה סיעודית ודיור תומך (בפרט אם מדובר בבני זוג).
"אופי" בית הדיור המוגן והאוכלוסייה שבו (התאמה חברתית).
אילו שירותים ניתנים במסגרת התשלום החודשי ואילו בתשלום נוסף. השירותים הרפואיים הניתנים במקום (למשל, כמה שעות רופא ואחות יש).
הפעילויות המוצעות במקום – האם הם מותאמות עבור ההעדפות של הדייר (למשל, הרצאות, חוגים פעילות תרבותית נוספת).
סוג הבניה – האם מדובר בבניין דירות או צמודי קרקע.
עלויות – יש לבדוק התאמה לתקציב ובין היתר לשים לב האם נדרש תשלום נוסף עבור ארנונה, חשמל ומים (כמעט בכל בית דיור מוגן ישנו תשלום נוסף עבור טלפון, כבלים ואינטרנט).
בחירת היחידה – גם כאן ישנם מספר קריטריונים שיש להביא בחשבון. גודל היחידה, מיקומה, האם צפויות עבודות/תוספות בניה בסביבתה? הקרבה של היחידה למעלית ולשטחים הציבוריים בהם מתקיימת הפעילות. האם יש אפשרות להלנת מטפל ביחידה אם יהיה צורך?
בחרתם בית דיור מוגן וקיבלתם ממנו חוזה. לפני שאתם יוצאים לדרך, יש כמה נקודות בחוזה שיש לתת עליהן את הדעת –
1. בחירת מסלול ההתקשרות הכספי –
בדרך כלל יעמדו בפניי הדייר מספר אפשרויות כספיות להתקשרות עם בית הדיור המוגן:
מסלול פקדון – המסלול הקלאסי שבו הדייר מפקיד סכום כסף חד פעמי (הוא הפקדון) הנשחק במשך מספר שנים (בדרך כלל בין 10 ל-15 שנים) באחוז מסוים (בדרך כלל בין 3% ל-4%). נוסף על כך, הדייר משלם סכום חודשי שוטף – דמי אחזקה. דמי האחזקה כוללים, בדרך כלל, שירותים בסיסיים כגון חוגים, מתקני כושר, לעיתים גם יש בריכה, שירותי רפואה בסיסיים, בקרה על הנכנסים למתחם הפרויקט, שירותי ניקיון ואחזקה של הדירה והשטחים הציבוריים, לחצן מצוקה וכו'. התשלום החודשי הנ"ל אינו כולל בד"כ ארוחות, שירותי תקשורת, שירותים רפואיים מיוחדים, שירותי כביסה וכיוצא באלה שירותי נלווים, ולעיתים אף אינו כולל חשמל, ארנונה ומים.
לצד מודל הפקדון הקלאסי התפתחו בשנים האחרונות יותר ויותר אפשרויות גמישות, שמטרתן להתאים את מבנה העסקה לצרכים "בשטח" של האוכלוסייה הפוטנציאלית. למשל, אחת הדילמות עמן מתמודדים אנשים השוקלים לעבור לדיור מוגן, היא מחד הצורך למכור את דירת המגורים על מנת לממן את הפיקדון, ומאידך החשש שמא יגלו שהחיים בדיור מוגן אינם הפורמט הנכון עבורם ואז עלול להיות מאוחר מדי משום שכבר מכרו את הדירה ואין להם לאן לחזור. בתי דיור מוגן זיהו כי חשש זה מהווה גורם מעכב משמעותי עבור אנשי הגיל השלישי ויצרו מספר שיטות התקשרות שיאפשרו לדייר גמישות בפריסת הפקדון ומכירת דירת המגורים רק לאחר המגורים בדיור המוגן. להלן מספר מודלים נוספים שהתפתחו בתחום בשנים האחרונות –
מסלול פקדון נדחה – הדייר משלם סכום נמוך על חשבון הפקדון במועד חתימת ההסכם (יכול לנוע בין 70,000 ₪ לעשרות אחוזים בודדים מן הפקדון) ומקבל דחייה בתשלום הפקדון של מספר חודשים עד שנה מיום כניסתו ליחידה. בתקופת הדחייה הדייר משלם רק תשלום חודשי, לעיתים רק את תשלום דמי האחזקה המקוריים ולעיתים תשלום חודשי נוסף על דמי האחזקה "כפיצוי" על העדר הפקדון בתקופה זו. תקופת הדחייה מאפשרת לדייר לחוות את החיים בדיור מוגן, ורק לאחר שקיבל החלטה שאלו אכן נכונים עבורו, ימכור את דירת המגורים וישלם מכספי התמורה את הפיקדון.
מסלול שכירות – הדייר משלם אך ורק תשלום חודשי, ללא פקדון כלל. התשלום החודשי גבוה, באופן משמעותי, מהתשלום החודשי במסלול הפקדון, ועל כן הוא מתאים יותר לבעלי תזרים חודשי גבוה וקבוע. במסלול זה יש לתת משקל גדול יותר להצמדה של התשלום החודשי למדד המחירים לצרכן וכן להעלאה הנוספת מעבר למדד, בהינתן שחלו שינויים בעלויות התפעול השוטף, כפי שחוק הדיור המוגן קבע. יתכן שבית הדיור המוגן יבקש להפקיד סכום כבטוחה לקיום התחייבויות הדייר, אולם אין זה הפקדון כמשמעותו במסלול שפורט מעלה.
2. דמי אחזקה –
תשלום עיקרי בהתקשרות עם בית דיור מוגן, אשר אופן הצמדתו הינו מקור למחלוקות בין הדיירים לבין בתי הדיור המוגן (כך למשל, החוק לא קובע כי הבדיקה תעשה ע"י רו"ח חיצוני, אין הגבלה על תדירות העלאה וכו'). כאן יש להבין לעומק את אופן עדכון התשלום ולערוך סימולציה של גובה דמי האחזקה הצפויים במרוצת החיים בדיור המוגן.
3. בטוחות לכספי הפיקדון –
יש לקבל מידע מבית הדיור המוגן איזו בטוחה הוא מעניק לכספי הפיקדון, מתוך אלו הקבועות בחוק. הבטוחה השכיחה כיום היא רישום משכנתה מדרגה ראשונה לטובת הדיירים. ישנן שתי דרכים לרישום המשכנתה הזו. האחת, רישום ישיר לטובת הדייר הספציפי והשנייה באמצעות נאמן. אפשרויות נוספות לבטוחות הן ערבות בנקאית או הפקדה של 40% מכספי הפקדון אצל נאמן. בית הדיור המוגן בעל הזכות להחליט איזו בטוחה להעניק לדייר.
מע"מ על תשלומי הדיור המוגן –
דמי האחזקה ושחיקת הפיקדון בעסקת הדיור המוגן חייבים במע"מ. המע"מ משולם על ידי הדיירים.
המע"מ על דמי האחזקה משולם כחלק מהתשלום החודשי.
המע"מ על השחיקה משולם לרוב מתוך היתרה של הפיקדון. אולם ישנם בתי דיור מוגן שגובים תשלום שנתי של המע"מ ישירות מן הדייר ולא בדרך של קיזוז מהפקדון.
יש לשים לב כיצד משולם המע"מ על השחיקה ולהחליט האם צורת תשלום זו מתאימה לתזרים של הדייר.
4. תקופת הסתגלות –
על פי החוק בתקופת הניסיון ההודעה המוקדמת לסיום ההסכם עומדת על 14 יום לעומת 90 לאחר תום תקופה זו. ברם, ההודעה המוקדמת המקוצרת בתקופת הניסיון מוקנית גם לבית הדיור המוגן, ולכך יש להיערך בהתאם בחוזה. המטרה בתקופה זו לצמצם ככל שניתן את העלויות בבית הדיור המוגן היה והדייר יחליט שאינו נשאר.
5. בני זוג בדיור מוגן –
המציאות מלמדת שבני זוג יעזבו את היחידה כל אחד בזמנו, אם מחמת התדרדרות במצב התפקודי/בריאותי ואם מחמת פטירה. לאחר עזיבתו של מי מבני הזוג יתכן שבן הזוג הנותר יבקש לעבור ליחידה קטנה יותר, בעיקר מפאת השיקול הכלכלי. היערכות מראש לתרחיש זה וקביעת המנגנון הכספי להחלפה בין היחידות צפויה להביא לחסכון כספי עצום.
6. הלנת מטפל בדירה –
בעת חתימה על החוזה יש לתת את הדעת על האפשרות להלין מטפל בדירה במידה ויעלה הצורך בכך. האם ההלנה תהיה בתשלום ואם כן, מה יהיה גובה התשלום? האם הדירה הולמת למגורי מטפל? ואם לא, האם תינתן האפשרות לעבור לדירה גדולה יותר במידה ואין בדירה מקום למטפל?
7. צוות רב מקצועי –
הצוות הרב מקצועי מורכב, על פי החוק מרופא, עובד סוציאלי ואחות. ישנה מחלוקת האם ההרכב שמנה החוק הוא רשימה סגורה או שמא ניתן להוסיף גורמים נוספים לאו דווקא מקצועיים. הצוות הרב מקצועי ילווה את הדייר בהיבט הרפואי. יחד עם זאת, מומלץ מאוד לאזן את הסמכויות הנרחבות הקנויות לצוות אם מכוח החוק ואם מכוח החוזה.
8. יפוי כוח לילדים/קרובי משפחה –
כמעט כל דיור מוגן יבקש לשלב את הילדים בהתקשרות עמו, אם בדרך של ערבים ואם בדרך של יצירת התחייבות ישירה בין בית הדיור המוגן לבין בני המשפחה. קראו היטב את ההתחייבות הישירות של הילדים אל מול בית הדיור המוגן, וכן בדקו אם יש צורך להוסיף סמכויות אשר יינתנו לילדים, למשל פינוי הדירה במידה והדייר מנוע מכך, קבלת החלטות בעניינים אקוטים וכו'.
לבסוף זכרו שמעבר לדיור מוגן הוא לא רק חוזה עם בית הדיור המוגן. זהו מהלך הדורש היערכות רב תחומית לקראת תקופה חדשה בחייו של ההורה.
עד כאן המדריך הכללי לדיור מוגן. כשמדובר בעזרה מרחוק להורים המעונינים לבחון פתרון לדיור מוגן התהליך מורכב יותר ורצוי להיעזר באנשי מקצוע מיומנים בתחום. במשרדנו יצרנו תהליך מובנה כדי ללוות משפחות במעבר לדיור מוגן או מוסד אחר. ישנם מספר שלבים בתהליך:
השלב הראשון – שלב התכנון. לעיתים קשה לילדים לזהות את הנקודה שבה צריך להיערך כדי למנוע התדרדרות, פיזית וקוגנטיבית (או לכל הפחות לדחות אותה). למשל, רצוי לבחון את סביבת המגורים של ההורה עוד לפני שמתרחש אירוע חירום כמו נפילה. האם הוא מתגורר בדירה שמותאמת/נגישה? האם יש מקום לבחון מעבר לדירה מתאימה יותר? או לסביבה מתאימה מבחינת השירותים הקהילתיים שהיא יכולה להעניק? האם פתרון של דיור מוגן יתן מענה הולם (במקרים רבים התשובה תהיה חיובית)?
שלב שני – אם דילגנו על שלב התכנון יתכן שיקרה אירוע חירום שמחייב התגייסות מיידית לשם הטיפול בהורה. אנו נקשר את המשפחה עם הגורמים הרלוונטיים לשלב הזה: ליווי צמוד לקבלת הטיפול הרפואי, עזרה בבית, איתור הרופאים המתאימים וכו'.
שלב שלישי – לאחר שעברנו את אירוע החירום והגיעה התייצבות, יש לבחון את הפתרון הקבוע להורה, וכאן תדרש לעיתים עזרה של אנשי מקצוע כגון עובדת סוציאלית או גורם טיפולי. למעשה כאן אנו בוחנים את הפרמטרים של שלב א' בתהליך, אולם לעיתים קרובות לאחר אירוע חירום האפשרויות מצטמצמות בגלל מצבו התפקודי של ההורה לאחר אירוע החירום. לצערנו, לא תמיד ההורה משתקם לאחר אותו אירוע.
רביעית – המשך ליווי שוטף כשמתעורר צורך. אנחנו ממשיכים ללוות את בני המשפחה ולתת להם מענה שוטף לסוגיות שעולות בהמשך, אולם בשלב זה ההיקף נמוך ונקודתי יותר.
כשאנחנו מקבלים במשרד פנייה מילדים אנחנו עובדים בצורה מאוד מובנית. באמצעות מספר שאלות ונתונים שהילדים מוסרים לנו, מתקבלת תמונה על מצבו של ההורה והסביבה המשפחתית. בהתאם לכך אנחנו בוחנים את הפתרונות ומתחילים ביישום שלהם שלב אחר שלב. כל משפחה והמענה שמתאים לה ולתקופה שמתאימה לה.
אין ספק שהניסיון שצברנו ממצב אותנו כמרכז ידע רחב ומאפשר לנו לספק פתרונות יעילים עבור לקוחותינו. לקוח שפונה אלינו חוסך מעצמו הרבה שעות עבודה מתסכלות של איתור של כל איש מקצוע בנפרד. ועוד דבר חשוב – לקוחות המשרד יודעים שיש להם כאן גורם שהם יכולים לסמוך עליו ולדעת שטובת ההורה תמיד תהיה לנגד עיננו.
אודות עו"ד רקפת שפיים:
עו"ד רקפת שפיים מתמקצעת בתחום של דיור מוגן והגיל השלישי. בעבר שימשה כיועצת משפטית של אחת מרשתות הדיור המוגן הגדולות בארץ, וכיום מלווה דיירים בהתקשרות מול בית הדיור המוגן ומרצה באוניברסיטת תל אביב בתוכנית לניהול מוסדות לגיל השלישי. במהלך השנים צברה עו"ד שפיים ידע וניסיון ייחודיים בתחום.
טל': 09-7676393
פקס: 09-7676395
אתר: www.rmslaw.co.il
רקפת שפיים, עו"ד
כל הזכויות במאמר לעיל שמורות לעו"ד רקפת שפיים ואין לעשות בו כל שימוש המפר את זכויות היוצרים
